跟其他投資不一樣的是，房地產投資一開始就要投入很多資金，因此在真正投資之前，尤其要特別謹慎地評估風險。轉手買賣型的投資主要有兩種風險：
- 房地產價格下跌。
- 成本增加。
雖然買進後準備賣出的房地產投資固然都會有這樣的風險，但幸運的是我們注意獲利率的話（亦即相對於出售價金的獲利百分比），還是可以控管這項風險。
例如，20萬美元買來的房子，一年後可望增值為22萬美元。我們貸款18萬美元，自己只要2萬美元就能買下。這麼做的話，必須支付9,000美元的貸款利息，那麼獲利只剩11,000美元。這時候投資人投入的金額是29,000美元（即原本的2萬美元加上9,000美元的貸款利息）。如果是這樣，各位覺得「這太棒了！買吧！」不過風險到底有多大呢？
雖說投資29,000美元可以賺到11,000美元是很吸引人，但評估風險就得看看獲利率的情況：
獲利率＝獲利11,000美元÷售屋價金200,000美元×100%＝5.5%
這意思是說，到時賣房子的價格要是低於預估價5.5%以下，這項投資就會賠錢。從預估獲利率來評估風險的大小，會讓我們對於這項投資有更有深入的理解，而這就是所謂的敏感度分析。
敏感度分析
敏感度分析可以做許多不同形式的應用，但基本上都是在評估個案計畫中各項變數對於收入的敏感度（即影響程度）。例如，如果是買房子當房東，想要擁有穩定的收入來源，要注意三個可能出錯的情況：
- 租金收入減少。
- 殖利率降低。
- 成本增加。
假如你借36萬美元購買40萬的房子，一年利息是18,000美元，每年維護成本8,000美元，而房租收入是32,000美元。我們利用敏感度分析來評估風險，如下圖：
在這個表裡，租金收入扣除各項費用和成本，可以算出獲利到底是多少。當然這些數字都只是預估數字，是我們對於未來的預期，而預期也都可能會出錯。但要出多大的錯誤，才會讓這項投資不能順利產生獲利呢？答案就在圖表最右邊欄位的「敏感度」。
我們從租金收入說起，預計為32,000美元。因為預估獲利為6,000美元，所以也就是說，萬一租金收入比預期數字減少19%（即減少32,000×19%＝6,080），這項房地產投資就不再有獲利。
各位可以用相同方式來看維護成本。如果維護成本比原先預估的8,000美元多出6,000美元的話，獲利也一樣降到零，這表示維護成本比預期增加75%。最後是利息，如果利息比原估的18,000美元增加6,000美元，獲利也會變成零，意即利息比預期增加33%。
敏感度分析是要讓各位自己去質疑你做的預估。各位對於租金收入的預估可能高估19%以上嗎？對於維護成本可能低估75%，或對於利息的預估可能低估33%嗎？從這幾個百分比數字即可看出，我們對租金的預估可能就是風險最大的那一個。你對這個數字必須要有相當大的把握，這個投資機會才可能有利可圖。
結語
我個人覺得更重要的一點是：買房子前，先認清楚自己的需求，你是要投資還是自住呢？【請參考：破解房地產神話（張金鶚的房產七堂課）】。
有關書籍的介紹，請參考：作者、出版社、內容簡介
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