「我不會阻止人買房子，只是勸人買房子前，先認清楚自己的需求。」——張金鶚
房地產到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具，還是一般日常消費使用的產品一樣屬於居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據國內外產官學界各種長期調查，房地產有七至八成以上是以居住使用為主要目的，只有二至三成以下是以投資賺錢為主。
面對房地產的各種資訊與選擇時，卻又常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠，而忽略了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生衝突時，身為房地產的消費者，你會如何選擇呢？
我們應知道房市與股市不僅兩者產品本質並不相同，更重要的是房地產不易收藏儲存，且需要經營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成千上萬的股票，且可以輕易大量的買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗塗地。
以投資論投資，房地產雖是所謂的「實質財」「硬資產」，看得到、摸得著、可以入住，卻稱不上理想的投資工具；若是短期投資，買進賣出的相關費用很高（所謂交易成本），除非恰好買在低點、賣在高點，否則賠錢或套牢的機會頗大。
若是長期投資，投資報酬率並不突出，遠低於績優股。若看房租收入，報酬率偏低，美國房價是租金乘數的六到七倍，也就是六到七年的租金等於房價，但是台灣的租金乘數是20倍以上，在都會地區更可能超過四十倍。換句話說，台灣房租相對便宜，處於房東補貼房客的狀況，租屋也可以是購屋之外的好選擇。
區位、區位、區位
業者會說，買房子最重要的是「區位、區位、區位」，他說，「這是業者在削弱消費者的思考能力。消費者要能分辨，這是建商的好區位，還是你的好區位？」許多人會誤將「投資區位」當成「消費區位」，雖然是要自住，卻買了「好區位的爛房子」，而放棄「爛區位的好房子」。
為了讓購屋者不致混淆，我將區位分為兩種：
- 「投資區位」：即適合投資的區位，例如明星學校、公園、捷運、交通幹線旁。
- 「消費區位」：即適合居家生活的區位，通常是明星學校、公園、捷運、交通幹線附近的「第一巷」，一直到走路十分鐘可抵達這些熱門標的的範圍內。
「投資區位」雖然炙手可熱，但房價昂貴、環境嘈雜，居住品質並不佳，並非購屋首選。以學校為例，大多數購屋者先入為主的看法是，學校周遭的環境十分清幽、寧靜；但可能未曾考慮到，如果生活作息與學生不一樣，光是上下課的鐘聲，與學生上學、放學的交談嘻笑聲，就會讓人受不了！
公園也是如此，從清晨五、六點起，就有各種團體進行不同的活動，有些人打太極拳、有些人跳韻律舞，更有些人將音響放得震天價響，就算周遭住戶抗議，恐怕也不得安寧；捷運、交通幹線附近的房子也不例外，時常晚上十一、十二點馬路上依然車水馬龍，住戶根本難以入睡。
「第一巷」即指捷運站、公園、學校、交通幹線旁往內走的第一條巷子，廣義地說，從這些地點向外輻射、步行十分鐘內可及，且不緊臨大馬路之處。我一向主張，從捷運站步行十分鐘可及的房子，不但每坪可比捷運站一百公尺內的房子便宜五到十萬元左右，而且生活品質又比較好，可說是較佳的居住地點。
例如緊鄰永安市場站的房子，比景安站「第一巷」範圍內的房子，每坪房價貴上約十萬元，同樣是三十坪的房子，前者較後者足足貴上三百萬，相當於一些上班族十年的儲蓄總和，差距頗為可觀，但後者卻比前者更適合居住。
如何買到價格合理的房子？
「房價／租金比」在台北都會區，一間房子合理的年租金，應等於或低於房價的三十分之一，也就是說，合理房價應等於該房子年租金的三十倍（年租金報酬率3.3%），最高也不應該超過四十倍（年租金報酬率2.5%）。所以購屋者找到合適的房子時，可多向附近的房仲業者查詢，同等條件房子如果出租，平均年租金約多少，再反推算其合理房價的範圍。「房價／所得比」房價縱然合理，甚至偏低，也不一定是購屋者所能負擔。我更要特別提醒，此處的所得，指的是購屋者的年所得，而非國人的平均年所得。對一般購屋者而言，三到五倍尚稱合理，七倍已是偏高的上限，每月房貸不要超過購屋者的月收入三分之一，最多也不要超過一半。
若以收入和房價的比例來看，美國房價是家戶一年總收入的三到五倍，「台灣今年創新高是11倍！」他說，而且美國是將所有人一起計算進去，不分收入收高低，但台灣的11倍是只計算實際買房子的人，「如果在同一個計算基礎下，那台灣的房價絕對是太高！」
不一定非購屋不可
不管選擇租屋或選擇購屋，目的都是在追求良好的生活品質；購屋者不必輕視租屋族，因為，與其當愁眉苦臉的購屋族，還不如當快快樂樂的租屋族，有時，有先成為懂得租好屋的租屋族，才能成為懂得買好屋的購屋族。
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