在台灣，「養兒防老」已成過去式，愈來愈多老年人不敢奢望子女奉養，只要孩子不成為「啃老族」，就已謝天謝地。在老年人只激增、生育率銳減夾擊下，年輕人的負擔將愈來愈沉重，如此，國家稅收將日益縮水，社會福利財源也跟著匱乏，不同世代之間的衝突，可能一觸擊發。「以房養老」則是解決世代衝突最佳方式之一，也是安享老年生活的最佳屏障！
台灣政府已開始規畫「以房養老」政策，在先進國家，「以房養老」有兩種主要模式，其一就是「房屋逆向抵押貸款」、其二則是「售後租回」。
房屋逆向抵押貸款
「房屋逆向抵押貸款」模式，也是台灣金管會正在研議的模式；而根據此模式，一般將房子抵押給金融機構的老年人，依其情況差異，大約可拿到房價五到八成的款項，而在這個總額之內，老年人每個月可領取固定的生活零用金，直到逝世為止。
不過，我要澄清的是，「房屋逆向抵押貸款」並非賣房子，而是向金融機構低押貸款，產權、使用權仍歸抵押者所有。老年人辭世後，其指定繼承人或受益人如兒女，可自由處分房屋，或將貸款還給銀行。如果指定繼承人或受益人不願償還貸款，金融機構才有權利處分此房地產。
當金融機構處分此房地產時，倘若房屋總價高過「房屋逆向抵押貸款」的金額，剩餘款將屬於指定繼承人或受益人所有，金融機構無權干涉。也就是說，金融機構扮演的是純粹貸款者的角色，賺取固定的服務費或手續費，而非收購房地產。
售後租回
這種模式的的做法是，老年人將房地產賣給壽險機構，但條件是老年人可向壽險機構承租回來，壽險機構在扣除租金後，在差額範圍之內，老人每個月可固定領取生活零用金。「售後租回」的好處在於，因為所有權已轉移給金融機構，老年人不用負擔房地產稅賦及住家管理與維修房屋的費用。
「售後租回」的核心價值是所謂的「破產上天堂」的概念，老年人不需要將錢留給子孫，在生前享受完自己所辛苦賺的錢。
風險？
當然，在今日的台灣社會「以房養老」仍在若干風險，這此風險也是施行與普及的阻力：
- 因醫療技術進步所造成的「長壽風險」，使金融機構必須承擔更多不確定性。
- 現在的房價不等於未來的房價，加上「房屋逆向抵押貸款」的契約日難以確定，都會讓金融估價時趨於保守，讓老年人原本所期待好生活，打了一些折扣。
- 利率風險，支付給老年人的生活零用金，必須是每月固定的金額，不能隨著市場利率變化而大幅波動，在低利率年代，將對金融機構形成若干壓力。
- 道德風險，如果老年人並非壽終正寢，因為金融機構是最大受益者之一，檢調單位的調查，可能讓金融機構不堪其擾。
利弊？
那麼，如果政府開始推動「以房養老」制度，對台灣房地產業有何影響呢？我相信，這將可活終台灣的房地產，而「養兒防老」也將轉化為「養房防老」，讓年輕人更願意購屋，而老年人也可以在退休後保有尊嚴的生活，堪稱產業、經濟、老年人三贏的好政策。
結語
台灣目前已有土銀、合庫、台企銀、北富銀，將推出「以房養老」的商品。
以下轉載：商業周刊
3步驟算出來！「以房養老」，到底退休後每個月可以拿到多少錢？
目前有合作金庫與臺北市政府提供兩種不同性質的以房養老專案。合作金庫的方案「幸福滿袋」，就是將老人的自用房屋完成鑑價程序後，換成等值的現金，並平均攤提在一定的年限（10、20、30年）內。這期間，銀行會每月固定給付一筆金額給老人，但也會從中扣除貸款利息，貸款利率最低為2.13%。
舉例來說，假設有位老人，他的房子經鑑價後，價值新台幣1,600萬元，辦理30年期的「幸福滿袋」，經核准後，貸款成數為七成，就表示：
- 以房養老的額度為1,120萬元。（1,600 X 0.7=1,120）
- 每個月合作金庫要支付老人約新台幣3萬1千元整。（30年 X 12=360個月）（1120萬分成360個月付，每個月約等於3萬1千元。）
- 假設利率為2.5%。第一個月老人需給付31,000 X 2.5% = 775元的利息，而合作金庫會從月給付中直接扣除。也就是說，老人第一個月實際拿到的金額為30,225元（31,000-775）
隨著銀行撥付的貸款本金增加，每月需扣除的利息也會增加，而目前「幸福滿袋」規定扣息金額上限為每月給付金額的1/3，所以若利息金額超過上限（大約會落在10~13年間）時，老人每月最低依然可取得約新台幣2萬600元的養老金，直到30年期滿。
臺北市政府推出的方案則近似於「公益型態」，老人的房子經鑑價後，由市政府按月撥付生活費至終老，原本享有的社會福利不受影響。契約終止後，繼承人可以償還市府每月支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房子，或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產，增值部分將依公式，市府、繼承人將以一定比例分配。
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